Tapu nedir ve satış işlemi nasıl yapılır?

• Kat mülkiyeti — iskânı alınmış binada bağımsız bölümün tam mülkiyeti.
• Kat irtifakı — inşaatı süren binada ileride oluşacak bağımsız bölüm üzerindeki hak; bina tamamlanıp iskân alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
• Hisseli tapu — bağımsız bölümü belirlenmemiş ortak bir taşınmazdaki pay. Bu tür alım daha karmaşıktır; 1 Şubat 2023'ten sonra hisseli edinilen taşınmazlar vatandaşlık için kabul edilmez.
• Arsa tapusu — arsa ve arazi için.

• malikin kim olduğu ve satış yetkisi ya da müteahhit temsilcisinin yetkisi;
• ipotek, haciz ve şerhler (örneğin satış yasağı);
• taşınmazın niteliği: mesken olması ikamet izni için önemlidir;
• alan ve bağımsız bölüm numarası — sözleşmeyle uyuşuyor mu;
• yeni projede tapunun türü ve iskân durumu.

Tapu kaydını kapora verilmeden önce kontrol ederiz.

1. Satış başvurusu Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden veya tapu müdürlüğünde yapılır; işlem için gün ve saat verilir.
2. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti imzadan önce ödenir.
3. Tapu müdürlüğünde imza: taraflar veya vekilleri hazır bulunur; Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman gerekir.
4. İmzanın ardından tescil yapılır ve alıcı tapusunu alır.

Yabancı alıcıdan genellikle istenenler:

• pasaport ve Türkçe tercümesi;
• vergi numarası;
• alıcı adına DASK poliçesi;
• döviz alım belgesi (DAB);
• işlem için gerekiyorsa değerleme raporu;
• vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletname.

Kesin liste işleme göre değişir; bu yüzden tapu müdürlüğüyle önceden teyit ederiz.

Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanır. Yabancıların edinimlerinde kullanılacak raporların usul ve esasları TKGM'nin 2024/2 sayılı genelgesinde yer alır; genelge en son 28 Eylül 2026'da güncellendiği için şartları her işlemde yeniden kontrol ederiz. Vatandaşlık başvurusunda rapor zorunludur ve değerin en az 400.000 ABD doları olması gerekir.

Rapor, piyasa değerinin bağımsız bir tahminidir. Sözleşme bedelinin belirgin şekilde altında çıkarsa satışı yeniden gözden geçirmek gerekir.

Zorunlu Deprem Sigortası'nı devlete bağlı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) yürütür. Tapu müdürlüğü satış sırasında poliçeyi kontrol eder; elektrik ve su abonelikleri de poliçe olmadan yapılmaz.

5 Eylül 2026'dan itibaren satıcının poliçesi tapu işleminin yapıldığı gün sona erer; bu nedenle alıcı kendi poliçesini önceden yaptırır. Prim binanın brüt alanına ve yapı tarzına göre hesaplanır; teminat azami tutarla sınırlıdır, üzerini isteğe bağlı konut sigortasıyla güvenceye alabilirsiniz.

Elektrik ve su aboneliklerini adınıza alın, tapuyu ve ödeme belgelerini saklayın; ikamet izni, satış ve vergi işlemlerinde gerekecek. Emlak vergisini belediye tahakkuk ettirir — ayrıntılar vergiler rehberinde.