Konut alırken ve sahip olurken vergiler ve masraflar

• Tapu harcı — satış bedelinin %2'sini alıcı, %2'sini satıcı öder; toplam %4. Tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz; düşük bedel beyan etmek riskli bir yoldur, iki tarafa da ek vergi ve ceza çıkar. Harcı kimin ödeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir ve sözleşmeye yazılır.
• Döner sermaye ücreti — her yıl güncellenen sabit bir tutardır.
• Değerleme raporu — işlem için gerekiyorsa; vatandaşlık başvurusunda zorunludur.
• DASK poliçesi — zorunlu deprem sigortası; prim, binanın brüt alanına ve yapı tarzına göre belirlenir.
• Tercüman ve noter — imzada yeminli tercüman, pasaport tercümesi, uzaktan alımda vekâletname.
• KDV — müteahhitten alımda genellikle fiyata dahildir. Oran net alana, yapı ruhsatı tarihine ve diğer koşullara göre %1, %10 veya %20 olur.

Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılar, müteahhitten konut veya işyerini KDV ödemeden alabilir (KDV Kanunu 13/i). Şartlar:

• müteahhidin ilk teslimi olmalı, bina tamamlanmış ve kullanıma hazır olmalıdır;
• bedelin en az yarısı fatura tarihinden önce döviz olarak Türkiye'ye getirilmeli, kalanı en geç bir yıl içinde getirilmelidir;
• konut tapu tescil tarihinden itibaren üç yıl satılmamalıdır; aksi halde KDV gecikme faiziyle ödenir.

İstisnaya uygunluğu satıştan önce müteahhit ve mali müşaviri kontrol eder.

• Emlak vergisi — konutlarda büyükşehir belediyesi sınırlarında vergi değerinin binde 2'si, diğer yerlerde binde 1'i; buna %10 taşınmaz kültür varlıkları katkı payı eklenir. Vergiyi belediye tahakkuk ettirir ve yılda iki taksitte ödenir; satış yılının vergisini eski malik öder.
• Değerli konut vergisi — yalnızca vergi değeri eşiğin üzerindeyse (2026 için 17.711.000 TL); Türkiye'de tek konutu olanlar muaftır.
• Aidat — güvenlik, havuz, temizlik, peyzaj; tutarı kat malikleri kurulu belirler.
• Faturalar — elektrik, su, doğalgaz, internet.

Kira geliri Türkiye'de gelir vergisine tabidir; bu kural yabancılar için de geçerlidir. Beyanname ertesi yılın mart ayında verilir; konut kira gelirlerinde her yıl güncellenen bir istisna tutarı vardır. İkamet izni alınan konut kiraya verilemez — bkz. ikamet izni rehberi.

Mevcut kurallara göre beş yıldan kısa süre elde tutulan konutun satış kazancı değer artış kazancı olarak vergilendirilir; her yıl belirlenen bir istisna tutarı uygulanır. Beş yılı dolduran konutun satışında bu vergi doğmaz. Kuralın değiştirilmesi zaman zaman gündeme geldiğinden satıştan önce bir mali müşavire danışın. Vatandaşlık için alınan konut üç yıl satılamaz.

Konut fiyatına ek olarak tapu harcını, işlem masraflarını ve ilk ayların giderlerini hesaba katın. İl ve ilçelere göre medyan fiyatlar yeni konut fiyatları sayfasında, satış süreci ise alıcı rehberinde.