Тапу в Турции: что это и как проходит сделка

• Kat mülkiyeti — полная собственность на квартиру в сданном доме, у которого есть разрешение на заселение (iskan).
• Kat irtifakı — право на будущую квартиру в строящемся доме; после сдачи и получения iskan его переоформляют в kat mülkiyeti.
• Hisseli tapu — доля в общем участке или объекте без выделенной квартиры. Такая покупка сложнее, а доли, купленные после 1 февраля 2023 года, не засчитываются для гражданства.
• Тапу на участок (arsa) — на землю, в том числе под строительство.

• кто собственник и вправе ли он продавать — или полномочия представителя застройщика;
• ипотеки, аресты и отметки (şerh), например запрет продажи;
• назначение объекта: жильё — это важно для ВНЖ;
• площадь и номер квартиры — совпадают ли они с договором;
• для новостройки — вид тапу и наличие iskan.

Реестр проверяем до внесения задатка.

1. Заявка на сделку подаётся через систему Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) или в управлении тапу; назначаются дата и время.
2. Пошлина и сбор за услуги оплачиваются до подписания.
3. Подписание в управлении тапу (Tapu Müdürlüğü): присутствуют стороны или их представители по доверенности; если кто-то не говорит по-турецки — присяжный переводчик.
4. После подписания право регистрируется, и покупатель получает тапу.

Что обычно нужно покупателю-иностранцу:

• паспорт и его перевод на турецкий;
• турецкий налоговый номер;
• полис DASK на имя покупателя;
• döviz alım belgesi (DAB) — документ банка о продаже валюты;
• отчёт об оценке — если он требуется для сделки;
• доверенность — если действует представитель.

Точный список зависит от сделки, поэтому мы сверяем его с управлением тапу заранее.

Отчёт готовит оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Для сделок с иностранцами порядок оценки определяет циркуляр TKGM № 2024/2; последний раз его обновили 28 сентября 2026 года, поэтому требования уточняем под каждую сделку. Для гражданства отчёт обязателен, и стоимость по нему должна быть не ниже $400 000.

Отчёт — независимая оценка рыночной стоимости. Если она заметно ниже цены в договоре, это повод перепроверить сделку.

Обязательное страхование от землетрясения (Zorunlu Deprem Sigortası) ведёт государственное учреждение DASK. Управление тапу проверяет полис при сделке, а водоканал и электросети без него не заключают договор.

С 5 сентября 2026 года полис продавца заканчивается в день регистрации продажи, поэтому покупатель оформляет свой полис заранее. Взнос рассчитывают по площади и типу конструкции здания; покрытие ограничено максимальной суммой, сверх неё можно застраховаться добровольно.

Переоформите договоры на электричество и воду, сохраните тапу и платёжные документы — они понадобятся для ВНЖ, продажи и налогов. Ежегодный налог на недвижимость начисляет мэрия — подробнее в гиде о налогах.