Как иностранцу купить недвижимость в Турции

Граждане большинства стран могут купить жильё в Турции без ВНЖ и без резидентства. Основные правила записаны в статье 35 закона о тапу (Tapu Kanunu № 2644):

• один иностранец может владеть в Турции землёй общей площадью не больше 30 гектаров;
• иностранцам в сумме может принадлежать не больше 10 % частной земли в каждом районе (ильче);
• в военных зонах и зонах безопасности иностранцы недвижимость не покупают;
• президент Турции вправе ограничивать покупки для граждан отдельных стран — это мы проверяем до бронирования.

Для квартиры в жилом комплексе эти лимиты почти никогда не мешают, но проверять нужно каждый объект.

• Вид тапу. Kat mülkiyeti — собственность на квартиру в сданном доме с разрешением на заселение (iskan). Kat irtifakı — право на будущую квартиру в строящемся доме. Подробнее — в гиде о тапу.
• Обременения в реестре: ипотека, арест, отметки о запрете продажи (şerh).
• Для новостройки: разрешение на строительство и срок сдачи в договоре.
• Подходит ли объект под ваши цели: для ВНЖ и гражданства есть свои требования к стоимости и типу объекта.
• Полная стоимость покупки: пошлины и налоги — в гиде о расходах.

1. Выбор объекта: онлайн-показ по видео или поездка.
2. Бронирование: договор с застройщиком или продавцом и задаток. Условия возврата задатка фиксируйте письменно.
3. Турецкий налоговый номер (vergi numarası): выдают бесплатно в налоговой инспекции по паспорту или онлайн на сайте налоговой службы GİB.
4. Счёт в турецком банке. Иностранец-покупатель продаёт валюту банку и получает döviz alım belgesi (DAB) — документ о покупке лир, его предъявляют в управлении тапу.
5. Отчёт об оценке (değerleme raporu) от оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Нужен ли он в вашей сделке, проверяем заранее; для гражданства он обязателен.
6. Полис обязательного страхования от землетрясения DASK на имя покупателя — до регистрации.
7. Заявка через систему Web Tapu, оплата пошлины и подписание в управлении тапу (Tapu Müdürlüğü). Если вы не говорите по-турецки, при подписании нужен присяжный переводчик.
8. После регистрации — договоры на воду и электричество (для них тоже нужен полис DASK) и, если планируете, заявление на ВНЖ.

Большинство ЖК в нашем каталоге продаются до сдачи дома. В этом случае:

• с застройщиком подписывают договор купли-продажи; надёжнее нотариальный договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) — его можно отметить в реестре;
• если на проект оформлен kat irtifakı, тапу на квартиру можно получить ещё до сдачи дома;
• рассрочка от застройщика — обычная практика; первый взнос, график и последствия просрочки должны быть прописаны в договоре;
• после сдачи дома и получения iskan тапу переоформляют в kat mülkiyeti.

Уже сданные дома собраны в подборке сданных новостроек.

Да. Сделку можно провести по доверенности: её оформляют у турецкого нотариуса или в консульстве Турции за рубежом. Если вы не говорите по-турецки, доверенность оформляют с переводчиком. Мы проводим онлайн-показы и сопровождаем сделку на всех этапах — для покупателя без комиссии.